Thị trường căn hộ TP.HCM quý 3/2026: giá vẫn neo cao, người mua có thêm lựa chọn

Trong quý 3/2026, thị trường căn hộ TP.HCM đi theo hai hướng khá ngược nhau. Lượng khách mua giảm rõ, hàng thứ cấp bắt đầu hạ giá. Còn giá căn hộ mở bán mới thì vẫn tăng, nhất là ở khu trung tâm. Em Hòa gom số liệu từ các báo cáo quý 3/2026 mới công bố trong tháng 10 để Anh Chị nhìn cho rõ.

Sức mua giảm, khách đang chờ

Theo báo cáo quý 3/2026 của DKRA Consulting công bố ngày 12/10, nguồn cung căn hộ sơ cấp ở TP.HCM và vùng lân cận còn hơn 13.200 căn, giảm 31% so với quý trước, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 94%. Nguồn cung mới chỉ hơn 4.000 căn. Đáng chú ý nhất là sức cầu giảm tới 66% so với quý 2.

Lý do chính là lãi suất còn cao và tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, nên nhiều người chọn đứng ngoài quan sát. Knight Frank ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ở khu vực TP.HCM mở rộng (gồm Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) chỉ khoảng 45%.

Nhưng giá hàng mới vẫn tăng

Knight Frank thì cho thấy một mặt khác. Giá căn hộ chào bán mới ở TP.HCM (địa giới cũ) quý 3 khoảng 4.210 USD/m², tức khoảng 110 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước. Tính cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ thì khoảng 97,6 triệu đồng/m². Số giao dịch ở TP.HCM cũ còn tăng 40% so với quý 2.

Nghe thì có vẻ trái với DKRA, nhưng thật ra hai đơn vị đo hai phạm vi khác nhau. Giá trung bình tăng chủ yếu vì quý này có nhiều dự án hạng sang, siêu sang mở bán ở khu trung tâm. Còn sức cầu giảm mạnh nằm ở mặt bằng chung toàn vùng.

Hàng mới dồn về Bình Dương cũ, trung tâm khan hiếm

Theo CBRE, 9 tháng đầu năm cả thị trường chỉ có 14.028 căn hộ mở bán mới, hơn 8.400 căn trong đó nằm ở khu vực Bình Dương cũ. Savills cũng cho biết hơn 55% nguồn cung mới tập trung ở đây. Ngược lại, khu trung tâm rất ít hàng, và hàng nào ra cũng ở phân khúc cao cấp trở lên.

Savills nhận định thị trường chưa bước vào chu kỳ giảm giá diện rộng, vì nguồn cung mới không tăng đáng kể. Phần giảm giá chủ yếu nằm ở hàng thứ cấp, nhất là những căn người bán đang chịu áp lực vay ngân hàng.

Quý 4 sẽ ra sao?

DKRA dự báo quý 4 có khoảng 7.000 – 10.000 căn hộ mở bán mới, tập trung ở khu Đông, khu Nam TP.HCM và Bình Dương cũ. Sức cầu có thể khá hơn nhờ nhu cầu cuối năm nhưng khó tăng vọt. Knight Frank thì tính đến cuối năm 2027, TP.HCM có thêm khoảng 42.600 căn hộ, hơn một nửa ở khu trung tâm.

Người mua nên hiểu thế nào?

Lúc thị trường chậm là lúc người mua có tiếng nói hơn. Chủ đầu tư đang đẩy mạnh chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi vay. Ví dụ như Gladia Heights tháng 10 có hỗ trợ lãi suất 0% 24 tháng, chỉ cần thanh toán 10% đến khi nhận nhà.

Hàng thứ cấp cũng dễ thương lượng hơn trước. Nhưng đừng chờ giá căn hộ khu trung tâm giảm sâu, vì nguồn cung ở đó vẫn ít. Anh Chị mua để ở thì đây là lúc chọn kỹ, mặc cả được. Mua đầu tư thì nên tính dòng tiền cho chắc, đừng vay quá sức khi lãi suất còn cao.

Trước khi đặt cọc bất cứ căn nào, Anh Chị nhớ kiểm tra kỹ pháp lý. Em có tổng hợp 7 điều cần kiểm tra trước khi đặt cọc để mình tham khảo.

Nhận tư vấn chọn căn hộ phù hợp

Để lại số điện thoại, Em Hòa gọi lại, gửi các dự án đang có chính sách tốt và tính dòng tiền cho Anh Chị.

Anh/chị cần tư vấn gì?Căn hộNhà phố, shophouseBiệt thựPháp lý, hợp đồngKhác

Ms Hòa BĐS Cao Cấp – hơn 10 năm đồng hành cùng khách hàng bất động sản cao cấp TP.HCM

Số liệu theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, mỗi đơn vị có phạm vi và cách tính riêng. Bài viết mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư. Cập nhật ngày 22/10/2026. Xem thêm tin tức dự án và thông tin về Ms Hòa.